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对房企IPO囤地说不

Mon, 05 May 2008 03:24:50 GMT

2008-5-4 13:36:50 来源：观察与思考陈尚鸣
　　股市融资、圈地，再融资、再圈地……房地产上市公司左手圈钱、右手圈地的“把戏”由来已久，然而，“地价股价对赌”、房价随地价攀升的怪状近期有望终结。中国证监会从股市筹融资角度进一步配合国家对房地产行业的整体调控，禁止房企IPO所募资金用于囤地。

　　囤地：集聚地产市场风险

　　正所谓“上有政策，下有对策”。近年来随着土地调控政策的不断出台，国家对土地开发商囤积土地行为的打击力度也在不断加大，而在从紧货币政策不断收紧开发商囤积土地的资金链之时，很多房地产开发商将目光投向了资本市场，欲通过上市融资的方式达到规避国家宏调政策、囤积土地获得暴利的目的。

　　单纯从市场的角度看，房地产企业大肆囤积土地，既不符合上市公司追求均衡稳定收益机制，也不利于市场的稳定。据悉，2006-2007年间，很多房企为上市积累土地“家底”，甚至不惜高价举债拿地，其目的既是为了土地升值，更是为了上市筹集更多资金。假若证监会不对申请上市房企募集资金在使用上予以限制，允许房企IPO资金用于囤积土地或购买开发用地，将会进一步助长开发商的囤积行为。

　　虽然市场上评价上市房企的投资价值时，一个最重要的指标就是土地储备量；同时在未来一段时间内我国商品房供求矛盾依然存在，房价仍然会在一定高位上运行，但房地产开发商这种用大量资本去“囤地”行为背后所隐藏的风险却不容忽视。随着国家对房地产业调控力度的不断加大，上市房企未来必将面临较大的政策风险、违规风险、市场风险和财务风险等。一方面是国家政策调整，导致土地价格波动，另一方面是由于大量“囤地”从而导致公司资金周转不灵，从而带来较高的财务风险。一旦市场转冷，房地产企业遭遇资金链断裂之时，他们将不得不选择对之前大量囤积的土地进行抛盘以自救，此举必然会进一步加剧资本市场对地产股投资信心的流失，从而影响整个市场的稳定。

　　限制：上市难度有增无减

　　在“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，证监会有关负责人说，房地产企业目前已经不存在暂停上市审核的情况，也应当不会再出现限制房地产企业的状况。中国证监会依然支持优质房地产企业通过IPO或借壳等方式上市，通过资本市场实现做大做强。但是，房地产企业在首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。一度沸沸扬扬的地产股IPO暂停终于有了定论。房地产企业IPO募资不得用于买地。

　　在业内人士看来，房企IPO没有暂停或仅受特殊限制，这在一定程度上是利好。但是，这并不代表房企的未来上市之路不存在难度。

　　以往房企上市后筹到的钱很少用来作建设资金，所以，IPO融资禁拿地对房企来说是很大的限制，一些计划IPO的房企的申请步伐可能受到影响，如更改所准备的材料等，以迎合对融资用途的审核要求。而监管层的表态也体现出以往对房企价值的评估过多与土地挂钩的思路正在扭转。

　　赴港上市似乎也是一样的境遇。去年11月香港上市成功的内地房企—众安房产在招股书中明确表示，会将超过半数的融资所得用作收购土地。但随着政府打击开发商囤地的力度越来越大，香港投资机构的有关人士也已表示，香港的资本市场正逐渐把目光从“地主型”开发商转向具备短期营利能力及发展质量的房企。中国证监会的数据则显示，受商务部等六部委发布的《关于外国投资者并购境内企业的规定》限制，在该规定实施后便没有新批房企间接境外上市。

　　尽管说上述政策主要是为了抑制目前房地产行业普遍存在的囤地囤房之风蔓延。然而，在房地产价格猛涨的2006年和2007年，地产商们囤地、捂盘成风，一步步推动房价上涨。如今证监会从股市筹融资角度进一步配合国家对房地产行业的整体调控。直接宣告了房地产上市公司融资—高价买地—推高房价—再融资这一走在钢丝绳上的游戏终结。

　　市场：担忧地产股的未来

　　没有了土地，房地产企业靠什么生存？而在银行信贷闸门一再收紧情况下，对于只有上市融资“华山一条路”的地产商而言，没有资金、没有土地，也就卡住了房地产企业生存的“命门”。

　　去年以来，受宏观调控影响，在银行信贷资金步步趋紧的情况下，IPO和增发成为地产商融资的最佳途径。数据显示，整个2007年，房地产企业通过资本市场融资达到了历史新高，房地产上市公司通过IPO、公开增发、定向增发和配股等方式累计募集资金远远超过1000亿元。在沪深股市的历史上，还从来没有哪个行业像房地产这样在如此短的时间内融来这么多的资金。

　　2008年，这种情况仍在延续。数据显示，已有两家房地产企业IPO过会，目前IPO在审企业5家；再融资方面，今年已经有4家实现再融资132亿元，还有3家已经过会，正等待发行窗口，目前受理在审的还有15家。而这远不是房地产行业IPO和再融资的全部数据。日前，房地产龙头万科发布的2007年年报再次显露出再融资计划的想法。此前，2007年万科和建设银行签署了200亿元授信额度合作协议，并通过公开增发融资近100亿元。目前万科还有59亿元公司债的计划尚未实施。万科认为，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，公司将积极创新融资方式和手段，在时机成熟的时候进行一次股权融资。

　　尽管如此，“禁止房企IPO所募用于囤地”的消息还是让投资者为地产股的未来前景捏了一把汗。从去年下半年以来，从紧的货币政策及房地产市场调控，沪深两市地产板块跌幅较大，多数地产股的股价已经跌到仅相当于2007年6月时的水平。经历了高歌猛进的2007年后，房地产上市公司将要面对的是充满太多不确定性的2008年，其整体板块能否再续曾经的辉煌呢？

　　影响：“紧箍咒”与“定心丸”

　　近几年，国家有关部委相继出台了一系列的土地调控措施，以打击开发商囤积土地的行为，但从实际执行效果看并不是很明显。有关数据显示，即便在2007年开发商囤地数量仍在大幅增加，并且还不断有上市房企宣布圈地成功。这对那些逆市而动加紧储地却面临资金压力的房地产开发商来说，借道资本市场已成为他们规避国家宏调政策的最好选择。证监会若不对此加以规范限制，则很可能令国家房地产调控政策的努力功败垂成，至少在效果上大打折扣。

　　“禁止房企IPO所募资金用于囤地”的政策对整个房地产企业而言，打击无疑是巨大的。但对多数不缺资源的上市公司来说，影响可能微乎其微。翻开上市公司年报可以发现，目前，多数房地产公司握着大量的土地资源。如截止去年8月15日，碧桂园土地储备量已达5400万平方米，万科、金地、恒大地产等大型地产商也面临着大量项目将要开发的局面。几家扩张较快的上市公司都不约而同地提到，2008年将首先加快项目的周转速度，加快资金的回笼保证开发。然而，面临着融资环境逐渐恶化的趋势，受各种因素影响，上市公司未必能顺利完成此前预计的开发量。

　　如果说2008年是中国经济最困难的一个年份，很难说不是房地产上市公司最困难的年份之一。市场普遍的观点是，当前房地产板块的上涨只能理解为超跌反弹。但也有观点认为，经过连续大幅下挫后，其风险已经得到充分释放。此外，从已经公布的几大地产龙头公司年报显示，行业良好的发展前景并没有逆转，尤其是招商地产、万科等业绩水平都处于高速增长期。

　　而从之前国家环境保护部与中国证监会联合推出绿色证券的政策，到目前证监会禁止房地产企业IPO资金用于囤积土地，可以看出政府和相关部委在进行宏观调控时，已经从过去单纯的行政调控为主，向“有形之争”和“无形之手”相结合的方向转变，这将更加有利于宏观政策作用的充分发挥，从而促进行业发展更加健康。因此，无论是从国家宏调政策来看，还是从房地产业健康发展着眼，证监会有关人士关于支持房地产企业做大做强，但对于IPO资金用于囤积土地、房源或用于购买开发用地的上市申请不予核准的表态，对那些真正优质、具有竞争力和成长性的上市房企来说无疑是吃了颗“定心丸”，而对企图利用资本市场规避国家调控的企业则无异于戴上了“紧箍咒”。

　　变化：再融资另辟新蹊径

　　伴随着房地产上市公司趋向癫狂状态的融资，这些拿着从资本市场中获得大量资金的公司出现在土地拍卖现场时，全国范围内的土地价格不断创出新高，推动更多的公司走上了融资—买地—再融资—再买地的资本扩张之路。最明显的就是大多数上市公司的存货在2007年都有很大的增长。截至2007年12月31日，保利地产的存货数量超过280亿元，与2006年相比增长了140%以上；金地集团的存货数超过160亿元，比2006年增长了118%；招商地产的存货数超过171亿元，比2006年增加104%……现实一再向世人宣誓：这是一个房企大肆融资的时代，至少在目前国家收紧银根、限制外资进入楼市的情况下，房企需要这么做。资本市场无疑是许多房企向往的“伊甸园”，一旦有幸进入，就能进行一系列股权再融资。

　　然而，证监会此次强调，上市公司再融资不应是圈钱行为，应慎重考虑筹资规模、时机和投资者的承受能力，特别是房企融资不能光指望资本市场，应考虑多渠道充实资本金。对此，越来越多的上市房企已经有所考虑。如ST康达近日公告称，鉴于目前国家银根紧缩，其控股子公司康达尔房产短期内融资较困难，董事会同意控股股东深圳市华超投资发展有限公司与康达尔房产签订《财务资助协议》，由华超投资为康达尔房产提供不超过6000万元的临时性经营所急需的周转资金，使用期限不超过1年。又如日前披露年报的中国海外表示，正在研究成立房地产基金的可能性，希望通过建立新的融资平台以及与房地产基金合作的模式，增强公司参与大规模项目的能力。

　　有关投融资公司的项目经理称，开发商在各个环节都可能遇到资金周转不灵的情况，眼下房地产投融资项目正在增多，暴露出调控大环境下不少开发商在资金方面的窘境。而上市房企也开始拓宽融资渠道，更显示出房地产行业的转型方向。

　　作用：有望间接平抑房价

　　此前业界一直在关注这样一个现象：开发商上市融资后，用一大部分资金去买地；而圈到地之后，该房企会备受投资者追捧，股价随之攀升；再融到资后，房企又将资金投入到土地市场，并且因有钱在手，不惜花重金买地，非理性拿地也推高了地价，地价的抬升则又会助长房价。这就是市场盛行的“地价股价对赌怪圈”。

　　IPO融资后禁止买地，可以从根本上终结这样一种恶性循环。开发商在资本市场筹到钱，但不能直接买地，那就只有加速开发已有项目，再快速销售回笼资金，然后用所得的资本金去拿地。这样的话，一方面“地王”现象可大大减少，另一方面有助于短期内增加楼市供应，进而起到抑制房价的作用。

　　的确，能从资本市场顺利融资一直是上市房企大胆圈地的原动力，而今这一行业格局将产生分化。业内人士同时指出，证监会强调IPO融资禁囤地的政策与银行层面信贷从紧的政策在取向上是一致的，也透露出政府继续执行宏观调控、用市场手段稳定楼市的目的。　

丛经济学角度解答漂亮MM关于嫁入豪门的疑问(ZT)

Tue, 16 Oct 2007 07:27:54 GMT

问:
“我下面要说的都是心里话。本人25岁，非常漂亮，是那种让人惊艳的漂亮，谈吐文雅，有品位，想嫁给年薪 50万美元的人。你也许会说我贪心，但在纽约年薪100万才算是中产，本人的要求其实不高。
　　
这个版上有没有年薪超过 50万的人？你们都结婚了吗？我想请教各位一个问题——怎样才能嫁给你们这样的有钱人？我约会过的人中，最有钱的年薪 25万，这似乎是我的上限。要住进纽约中心公园以西的高尚住宅区，年薪25万远远不够。我是来诚心诚意请教的。有几个具体的问题：一、有钱的单身汉一般都在哪里消磨时光？　(请列出酒吧、饭店、健身房的名字和详细地址。)二、我应该把目标定在哪个年龄段？三、为什么有些富豪的妻子看起来相貌平平？我见过有些女孩，长相如同白开水，毫无吸引人的地方，但她们却能嫁入豪门。而单身酒吧里那些迷死人的美女却运气不佳。四、你们怎么决定谁能做妻子，谁只能做女朋友？　(我现在的目标是结婚。)” ——波尔斯女士

下面是一个华尔街金融家的回贴：　
“亲爱的波尔斯：我怀着极大的兴趣看完了贵帖，相信不少女士也有跟你类似的疑问。让我以一个投资专家的身份，对你的处境做一分析。我年薪超过50万，符合你的择偶标准，所以请相信我并不是在浪费大家的时间。
　　
从生意人的角度来看，跟你结婚是个糟糕的经营决策，道理再明白不过，请听我解释。抛开细枝末节，你所说的其实是一笔简单的“财”“貌”交易：甲方提供述人的外表，乙万出钱，公平交易，童叟无欺。但是，这里有个致命的问题，你的美貌会消逝，但我的钱却不会无缘无故减少。事实上，我的收入很可能会逐年涕增．而你不可能一年比一年漂亮。
　　
因此，从经济学的角度讲，我是增值资产，你是贬值资产，不但贬值，而且是加速贬值!你现在25，在未来的五年里，你仍可以保持窈窕的身段，俏丽的容貌，虽然每年略有退步。但美貌消逝的速度会越来越快，如果它是你仅有的资产，十年以后你的价值甚忧。
　　
用华尔街术语说，每笔交易都有一个仓位，跟你交往属于“交易仓位”(tradingl position)，一旦价值下跌就要立即抛售，而不宜长期持有——也就是你想要的婚姻。听起来很残忍，但对一件会加速贬值的物资，明智的选择是租赁，而不是购入。年薪能超过50万的人，当然都不是傻瓜，因此我们只会跟你交往，但不会跟你结婚。所以我劝你不要苦苦寻找嫁给有钱人的秘方。顺便说一句，你倒可以想办法把自己变成年薪50万的人，这比碰到一个有钱的傻瓜的胜算要大。
　　
希望我的回帖能对你有帮助。如果你对“租赁”感兴趣，请跟我联系。” ——罗波．坎贝尔（JP Mogan摩根银行多种产业投资顾问）

Original text:

Craig's list Meets WallStreet…Classic
What a classic answer…..

THIS APPEARED ON CRAIG’S LIST

What am I doing wrong?
Okay, I’m tired of beating around the bush. I’m a beautiful (spectacularly beautiful) 25 year old girl. I’m articulate and classy.

I’m not from New York . I’m looking to get married to a guy who makes at least half a million a year. I know how that sounds, but keep in mind that a million a year is middle class in New York City, so I don’t think I’m overreaching at all.

Are there any guys who make 500K or more on this board? Any wives? Could you send me some tips? I dated a business man who makes average around 200 - 250. But that’s where I seem to hit a roadblock. 250,000 won’t get me to central park west. I know a woman in my yoga class who was married to an investment banker and lives in Tribeca, and she’s not as pretty as I am, nor is she a great genius. So what is she doing right? How do I get to her level?

Here are my questions specifically:
- Where do you single rich men hang out? Give me specifics- bars, restaurants, gyms
-What are you looking for in a mate? Be honest guys, you won’t hurt my feelings
-Is there an age range I should be targeting (I’m 25)
- Why are some of the women living lavish lifestyles on the upper east side so plain? I’ve seen really ‘plain jane’ boring types who have nothing to offer married to incredibly wealthy guys. I’ve seen drop dead gorgeous girls in singles bars in the east village. What’s the story there?
- Jobs I should look out for? Everyone knows - lawyer, investment banker, doctor. How much do those guys really make? And where do they hang out? Where do the hedge fund guys hang out?
- How you decide marriage vs. just a girlfriend? I am looking for MARRIAGE ONLY

Please hold your insults - I’m putting myself out there in an honest way. Most beautiful women are superficial; at least I’m being up front about it. I wouldn’t be searching for these kind of guys if I wasn’t able to match them - in looks, culture, sophistication, and keeping a nice home and hearth.

it’s NOT ok to contact this poster with services or other commercial interests
PostingID: 432279810

THE ANSWER
Dear Pers-431649184:
I read your posting with great interest and have thought meaningfully about your dilemma. I offer the following analysis of your predicament.

Firstly, I’m not wasting your time, I qualify as a guy who fits your bill; that is I make more than $500K per year. That said here’s how I see it.

Your offer, from the prospective of a guy like me, is plain and simple a crappy business deal. Here’s why. Cutting through all the B.S., what you suggest is a simple trade: you bring your looks to the party and I bring my money. Fine, simple. But here’s the rub, your looks will fade and my money will likely continue into perpetuity…in fact, it is very likely that my income increases but it is an absolute certainty that you won’t be getting any more beautiful!

So, in economic terms you are a depreciating asset and I am an earning asset. Not only are you a depreciating asset, your depreciation accelerates! Let me explain, you’re 25 now and will likely stay pretty hot for the next 5 years, but less so each year. Then the fade begins in earnest. By 35 stick a fork in you!

So in Wall Street terms, we would call you a trading position, not a buy and hold…hence the rub…marriage. It doesn’t make good business sense to “buy you” (which is what you’re asking) so I’d rather lease. In case you think I’m being cruel, I would say the following. If my money were to go away, so would you, so when your beauty fades I need an out. It’s as simple as that. So a deal that makes sense is dating, not marriage.

Separately, I was taught early in my career about efficient markets. So, I wonder why a girl as “articulate, classy and spectacularly beautiful”

as you has been unable to find your sugar daddy. I find it hard to believe that if you are as gorgeous as you say you are that the $500K hasn’t found you, if not only for a tryout.

By the way, you could always find a way to make your own money and then we wouldn’t need to have this difficult conversation.With all that said, I must say you’re going about it the right way.

Classic “pump and dump.” I hope this is helpful, and if you want to enter into some sort of lease, let me know.

有感高中生表弟显摆他“成功搞掂GF"了...论年轻人XING生活的成本VS收益

Fri, 12 Oct 2007 03:24:59 GMT

对于正在求学或者刚刚踏入社会的青年人来说，确定XING爱关系是否会对学习，事业造成负面影响~ 很多经济学家对此都有不同看法。社会保守人士最近声称，“在结婚之前节欲能塑造人格和自我控制力。”

更加看似有道理的一点在于——正如经济学家约瑟夫•萨比亚(Joseph Sabia)在一篇即将发表的文章中所写的那样：“如果XING交的实际收益高于事先的预期收益，青少年会把在投入在人力资本方面的时间和精力，转而投向未来XING生活的获得。” 这意味着性可能会分心，因为它会给人带来惊人的愉悦。

校园里，处女和处男的学习成绩更好，这点几乎毫无疑问。但这是因为XING杀死了脑细胞，还是因为已经厌倦了学校生活的年轻人在更努力地寻找自娱的方式呢？在发表于《经济探究》(Economic Inquiry)的文章中，萨比亚教授使用了决定开始XING生活的时间数据来表明，决定开始XING生活的孩子们在学校里本来表现就很糟糕。

萨比亚教授的研究结果显示，女孩子失去童贞似乎根本不能让她们分心——这或许是因为小男朋友能力还不足以让女孩们极大地分心。但要小心，因为对男孩子来说情况是不同的。萨比亚教授发现，开始XING生活的决定会让学习成绩下降好几个百分点。

看来“搞掂“的确来之不易~~

揭密:胡温为啥对高股价房价和物价无动于衷?

Tue, 09 Oct 2007 07:02:42 GMT

许多人非常担心中国的“三高”，也就是股价高，房价高，物价高。其实的担心还不只这三高，还有人民币汇率高，外贸顺差高，经济增长率高。。。反正中国的什么经济指数都高。奇怪的是，中国zhen g f u对此没有什么大动作。譬如房价，官方的说法是要“稳定”房价。对中国官式语言有点了解的人都知道这稳定二字就是不能掉，但上涨就不那么管了。

到底为什么胡温对中国的高房价高股价和高物价无动于衷呢？

先从房价开始讲起。其实我们看中国房价都是看北京啊，上海啊，深圳啊什么的。是的，这些地方有两位数的增长率。可全国呢？全国平均房价只涨了8%。你当然可以对中央怎么得出这一数据的方法提出疑问，但胡温他们两位老人家就是看这数据做决定的，您大概也没办法。这8%其实在美国这样的地方也算很高了，有一定的风险，但和中国超过10%的GDP的增长来看，这其实并无大的风险。一个看房价的角度是房价和居民收入的比例。从2000年到现在中国的房价和收入比不但没涨，反而下降了大约20%。一个参照是现在房地产事业出问题的美国；美国同期的房价和收入比上涨了40%。这个数据的直接结果就是现在中国城市居民里有超过75%的家庭拥有自己的房子。简单的数学告诉我们中国的房价其实还有上涨的空间。反过来，要是房价跌的话，那对经济的打击远远大于上涨，这就是没人出来打压房价的原因。

再来看股价。中国的股票在一两年里涨了四五倍，但其实看现在股票的PE比和真正被叫成股票泡沫的时代比并不算高。现在中国股票的平均PE比大概在55左右，用forward PE比来看也就35。这和2000年美国NASDAQ的PE比（>100）不算太高，也就是讲股票crash的可能不大。当然股票可以在任何PE比的时候crash。但中国就算股票crash，也不会对经济造成太大的影响。这其中最关键的是中国不允许银行贷款炒股票。当然在中国只要有关系拿银行的钱炒股票的人到处都有，但毕竟那不是象在美国是主流。股票下跌会造成个人财富受损，但不会造成太多的跳楼现象。中国上市公司本身和股票市场的相对独立性也给股票crash和经济衰退之间多了一层buffer。

还有物价。七八月份的CPI都超过了6%。但这其中主要贡献者是食品的物价。除了食品，其它CPI八月份只涨了0.9%。当然这样讲不是讲食品不重要。在中国还是民以食为天，就连zhen g f u统计物价时，食品也还占了30%还多。但问题是这次食品物价上涨看来几乎纯粹是供需关系造成的。央行怎么涨利率也对抑制物价没什么帮助。在物价上中国zhen g f u其实还有一个杠杆，那就是汇率。人民币的上涨会让进口材料的价格有所下降。所以在物价上，胡温除了担心食品物价上涨有可能造成民怨而产生动乱以外，应该也不用太担心。

再有一个劳动力成本问题。从2000年到现在中国劳动力的平均工资涨了一倍。许多人担心这会对中国的经济发展造成拖后腿的后果，会竞争不过象越南劳动力更便宜的国家。但事实是中国劳动力的productivity一直很低，这几年工资支出是涨了，但相应的productivity却上涨了两倍多。对资本家来讲真实单位工资成本反而下降了。这主要是因为中国60%的人口住在农村，劳动力的市场可以提供的劳力是有可持续性的。

最后讲一下中国对外贸的依赖。都讲中国经济是靠外贸生存的，出口占了中国GDP的40%。也就是讲美国打个喷嚏，中国就有可能得重感冒。但仔细看数据，其实问题没那么严重。首先，美国911后，中国对美国市场的依赖其实比重在下降。最近的三个月，中国对美国的出口增长了14%，但对欧洲的出口却增长了40%。这方面不得不佩服中国商人的灵活性。现在最坏的估计是美国经济下降1%，对中国的影响是0.5%。也就是讲美国打喷嚏的话，中国撸一下鼻子就行了。

这方面还要多讲几句。在美国和海外往往把美国要制裁中国看得很严重。其实这也是吓唬吓唬人而已。这要从中国经济的最大动力看起。其实胡温手里还有最大的一个刺激中国经济的手段还没用，那就是内需。中国内需的余地很大，我们为什么讲中国感觉还是个穷国就是因为这个。教育和医疗只占了GDP的百分之五不到。中国的国债也只占GDP的19%左右。如果美国真的蠢到因为美国经济衰退而来制裁中国的话，那中国就会用出内需这张皇牌。制裁也许对中国会有短暂的打击，但一旦中国依靠内需了，美国口口声声要制裁的那张牌还有效吗？

胡温面临的问题很多，如俺经常提的环境污染啊，贪污腐败啊，贫富差别啊，等等可以造成社会动乱的问题。但最起码从经济指数上来讲，胡温应该还不用为下一两年的好日子担忧。这也许是zhen g f u对高股价，高房价，高物价不怎么积极治理的原委。

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对房企IPO囤地说不

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有感 高中生表弟显摆他“成功搞掂GF"了...论年轻人XING生活的成本VS收益

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